ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Оценка земельных участков является частным случаем оценки недвижимости и отвечает на вопрос - как использовать земельный участок, принадлежащий вам, наилучшим образом.
При оценке земельных участков обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость.
В теории оценки земельного участка рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций.
Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Все возможные улучшение выполняет почва. Именно без нее невозможно использование земельного участка для различных целей. Например сельского хозяйства и т. д.
При оценке земельных участков следует принимать во внимание:
- Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
- местоположение земельного участка
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков;
- ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли.
- существующее использование земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
Основными ситуациям оценки земельных участков являются:
- Оценка для передачи в обеспечение кредитов;
- Оценка в рамках оценки бизнеса;
- Оценка для наследования;
- Оценка при имущественных спорах;
- Оценка при приватизации государственной собственности;
- Кадастровая оценка земельных участков;
- Оценка для оформления сделок купли-продажи.
Документы, необходимые для оценки земли и земельных участков:Для оценки земли и земельных участков необходимо предоставить следующие документы:
- документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п. на землю);
- данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения);
- сведения о наличие обременение, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложении и иных ограничений по использованию (при их наличие).
